Ипотека на паях - 12 Мая 2009 - АЙС-АЙС-АЙС.ру - бизнес сайт
Финансы

Главная | Регистрация | Вход
Четверг, 13.05.2010, 12:31
Приветствую Вас Гость | RSS
Меню сайта
Наш опрос
Оцените мой сайт
Всего ответов: 0
Статистика

Онлайн всего: 1
Гостей: 1
Пользователей: 0
Главная » 2009 » Май » 12 » Ипотека на паях
Ипотека на паях
17:28

В России появился новый финансовый инструмент - ипотечные паевые инвестиционные фонды


Елена Хуторных

Городской ипотечный банк и Управляющая компания "НВК" создали закрытый ипотечный ПИФ «НВК - Городская ипотека», формирование которого начнется уже 15 июня.

Свой проект Городской ипотечный банк и УК "НВК" назвали первым в России, однако, справедливости ради, нужно отметить, что самым первым ипотечным ПИФом стал закрытый паевой инвестиционный ипотечный фонд "ЮГРА Ипотечный Фонд" под управлением ООО "РЕГИОН Девелопмент", формирование которого началось 15 мая 2005 г. Стоимость инвестиционного пая этого фонда составит 10 тысяч рублей, минимальный входной порог – 100 тысяч рублей. Так что доступен он будет далеко не каждому россиянину, который пожелает получать стабильный доход от ипотеки.

Паи же ПИФа "НВК - Городская ипотека", о котором и пойдет речь, сможет купить практически любой человек.

Ипотечный ПИФ принесет большую пользу не только банку, который с его помощью сможет быстро вернуть себе средства, вложенные в ипотечное кредитование, но и пайщикам – они получат фактически гарантированную доходность, которая не зависит от колебаний на фондовом рынке. Мы уже привыкли к тому, что ПИФ – дело рисковое, деньги, вложенные в него, можно и потерять, но с ипотечным ПИФом все не так.

Ипотечный ПИФ - доход гарантирован

Паи закрытого ПИФа "НВК - Городская ипотека" обеспечены пулом жилищных закладных, выданных Городским ипотечным банком. Доходность паев ПИФа складывается из периодических платежей заемщиков по ипотечным кредитам, надежность вложений гарантирована залогом в виде жилой недвижимости. Таким образом, фонд обеспечивает гарантированную доходность на уровне как минимум 12, а то и 14% годовых.

На практике схема выглядит так: Городской ипотечный банк продает портфель ипотечных закладных УК «НВК», которая выпустит на сумму этих закладных паи и продаст их пайщикам ПИФа. Клиенты Городского ипотечного банка будут продолжать платить свои взносы по кредиту в обычном режиме, но фактически эти деньги пойдут управляющей компании, которая затем распределит доход между пайщиками фонда.

«Главная проблема банков, занимающихся ипотекой – это, как известно, нехватка долгосрочных средств. В основном этот рынок развивался и развивается за счет привлечения денег западных инвесторов, - говорит Председатель Правления Городского ипотечного банка Николай Шитов. - Но теперь ипотечные банки начали активно осваивать способы самостоятельного рефинансирования ипотечных кредитов. Это и перепродажа кредитных портфелей (наш банк провел уже около шести таких сделок), и классическое рыночное рефинансирование – такое, как данный проект».

Вложить деньги в ипотеку смогут все

Срок работы фонда – пять лет. Пайщиками ПИФа могут стать как физические, так и юридические лица. Минимальная сумма инвестирования в фонд составляет 10 тысяч рублей. Формирование фонда начнется 15 июня и завершится 14 сентября или в день, когда активы фонда достигнут 150 млн рублей.

Генеральный директор УК "НВК" Салават Халилов рассказал, какие гарантии получат пайщики фонда:

"Для пайщиков любого ПИФа главные показатели эффективности работы фонда – его надежность, доходность и ликвидность паев", - отметил он.

Доходность

Пайщикам ПИФа «НВК – Городская ипотека» гарантирована доходность в 12-14% годовых на протяжении всех пяти лет. За вычетом некоторых расходов, это практически та сумма, которую заемщики банка регулярно выплачивают в виде взносов по своим ипотечным кредитам. Отмечу – это не рисковый ПИФ и рассчитывать на сверхдоходы здесь не приходится просто потому, что им неоткуда взяться – заемщики ведь не будут добровольно платить по кредитам больше. Зато доход гарантирован и от убытков пайщики фактически застрахованы.

Гарантии

Переходим к гарантиям. А что будет, если один или несколько заемщиков перестанут вдруг выплачивать проценты по своим ипотечным закладным – пайщики останутся без дохода? Для этого пилотного проекта мы предусмотрели специальные гарантии, - говорит Салават Халилов. – Городской ипотечный банк заменит дефолтные (закладная, по которой заемщик отказался платить) закладные на «нормальные», сколько бы их не было. Чтобы сохранить пайщикам постоянный доход, банк также обязался заменять закладные, по которым ипотечные кредиты будут погашены заемщиками досрочно.

Хотя, пока ипотека в России все же не стала массовой, процент неплательщиков по ипотечным закладным крайне невелик. К примеру, по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, из 15 тысяч рефинансированных АИЖК ипотечных кредитов в состоянии «преддефолта» было всего 7 закладных. При этом шесть случаев удалось урегулировать, заемщики возобновили платежи. Досрочно же погашают ипотечные кредиты, по данным АИЖК, около 10% заемщиков, что не так уж много.

Ликвидность

Что касается ликвидности (возможность продать паи), сейчас мы ведем переговоры с Московской межбанковской валютной биржей (ММВБ), где, предположительно, будут обращаться паи нового ипотечного ПИФа. Если предъявить паи к погашению в управляющую компанию можно будет только по истечении периода работы фонда (5 лет), то перепродать паи можно будет через биржу.

Каковы перспективы

Председатель Правления Городского ипотечного банка отметил, что это первая в России классическая сделка, проведенная по международным стандартам рефинансирования ипотечных кредитов:

«Есть три признака соответствия ипотечного залога международным стандартам. Первый – возникновение залога в момент получения кредита (заемщик получает кредит, сразу становится собственником квартиры, а квартира, в свою очередь, оказывается в залоге у банка. Таким образом, кредиты на строительство – это не классическая ипотека, так как объекта залога, то есть квартиры, фактически еще не существует). Второй признак классической ипотеки – наличие трех страховок в пользу банка (страхование жизни заемщика, самой квартиры и права собственности на нее). И, наконец, третий – предоставление кредита на сумму не более 80% от стоимости квартиры. Переданные нашим банком УК «НВК» закладные соответствуют всем этим требованиям».

Первый ипотечный ПИФ будет скромным по размерам - всего 150 млн рублей - но уже сейчас УК "НВК" ведет переговоры с другими ипотечными банками о создании аналогичных фондов. "Следующий ипотечный ПИФ может быть существенно больше, - выразил надежду Салават Халилов, - около 30 млн долларов".

Оба партнера по сделке уверены, что новый инструмент будет пользоваться популярностью у инвесторов – как частных, так и корпоративных. «Уже сейчас у нас есть предварительная договоренность с компаниями, готовыми выкупить все паи нового фонда, но мы пока не торопимся – хочется, чтобы с новым инструментом познакомилось как можно больше инвесторов», - сказал Салават Халилов. По его словам, паи ипотечного ПИФа будут популярны и среди компаний, которые предъявляют повышенные требования к надежности активов – это страховщики, пенсионные фонды, а в будущем, если позволит законодательство, и Пенсионный фонд России (точнее, государственная управляющая компания, распоряжающаяся пенсионными накоплениями россиян).

Кстати, создавая этот фонд, учредители не изобретали велосипед, а всего лишь вернулись к истокам. Дело даже не в том, что на Западе ипотечные закладные давно зарекомендовали себя как надежный и довольно доходный способ вложения денег. Закладные на жилье существовали когда-то и в нашей стране – еще в царской России. Первые российские жилищные закладные были выпущены еще в 1877 году сроком на 55 лет и были номинированы в пяти валютах. Возможно, наш современный рынок ипотеки дорастет и до этого.


Источник - Рубильник - сайт о деньгах
Просмотров: 97 | Добавил: Admin | Рейтинг: 0.0/0 |
Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]
Форма входа
E-mail:
Пароль:
Поиск
Календарь
«  Май 2009  »
ПнВтСрЧтПтСбВс
    123
45678910
11121314151617
18192021222324
25262728293031
Архив записей
Друзья сайта

Copyright ice-ice-ice.ru © 2010 | Создать бесплатный сайт с uCoz
карта 1 2 3